2007. november 23., péntek 12:00

Lakáshitel extrémen alacsony kezdőrészlettel, türelmi idő és előtörlesztési díj nélkül? Elsőre rendkívül jól hangozhat, létezik is ilyen konstrukció a hazánknál jóval fejlettebb és mostanra bajba jutott amerikai jelzáloghitel piacon, egy aprócska paramétert azonban nem szabad kifelejteni a bemutatásból, nevezetesen azt, hogy a futamidő végén fennmaradó hatalmas tartozást egy összegben kell leróni, vagy refinanszíroztatni kell. Lássuk, mit tudnak a lufi-hitelek (balloon loan), miben hasonlók, illetve különbözők a hazánkban is elterjedt konstrukciókhoz képest, egyáltalán mi adja létjogosultságukat!

Hogy működik a lufi-hitel?

A balloon loan egyáltalán nem tartozik a bonyolult felépítésű konstrukciók közé, bukni azonban annál könnyebb rajta. A gyakorlatban arról van szó, hogy a hitelfelvételkor a hitelösszeg mellett 2 időtávot kell meghatározni: egyrészt azt az elméleti futamidőt, amire az annuitásos havi törlesztőrészletet számítják (azaz azt a futamidőt, mely alatt ezt az annuitásos törlesztőt havonta fizetve az időszak végére a tartozás nullára csökkenne). Másrészt szükség van egy másik időhorizont definiálására is, ez pedig azt jelöli ki, hogy mikor akarja a hitelfelvevő egy összegben visszafizetni a fennálló tőketartozását. Ez utóbbi nyilván hamarabb következik be a hosszabb, annuitásos számítás alapjául szolgáló futamidőnél, ahogy azt látni fogjuk.

Nézzünk egy egyszerű példát erre, aztán meglátjuk, miért is érheti meg ilyen hitelt felvenni! Tegyük fel, hogy 100 000 dollár hitelt veszünk fel 6%-os kamat mellett és a törlesztőrészletek kiszámításának alapjául 30 éves futamidőt veszünk, valójában azonban a hetedik év után vissza akarjuk fizetni fennálló tartozásunkat. Ekkor az első hét év során havi 599,56 dollárt fogunk törleszteni, utána pedig egyben fizethetjük be a fennmaradó 89 ezer dollárt meghaladó tartozásunkat.

A konstrukció egyik előnye, hogy mivel a kezdeti törlesztő alapjául hosszú futamidőt vettünk, így gyakorlatilag a lehető legminimálisabb kamatot fizettük, majd egyben visszafizettük a fennálló tőketartozást, így a teljes hitelösszegre vetítve rendkívül alacsony a kamatteher. A számításokat bárki elvégezheti a következő linkre kattintva:

http://www.vertex42.com/Files/balloon-loan-calculator.xls

Miért lehet ez jó? Van sötét oldal is...

Az elsőszámú és magától értetődő előny, hogy az egyösszegű visszafizetésig nagyon alacsony a hitel tőkeigénye, vagyis addig bármire szabadon felhasználhatja pénzét a hitelfelvevő, befektetései pedig ideális esetben magasabb hozamot termelnek, mint a hitel kamata.

A hagyományos változó kamatozású lakáshitellel szemben mindenképp előnynek tekinthető a balloon loan egyszerűsége, itt ugyanis arról van szó, hogy a hét éves periódus után, ha a hitelfelvevő nem tudja vagy nem akarja visszafizetni a hitelt, akkor refinanszíroztat, azaz az éppen aktuális piaci kamat mellett vesz fel hitelt. A változó kamatozású konstrukciónál ezzel szemben a hitelszerződés olykor ködösen fogalmazza meg, hogy mikor és milyen mértékben van joga a banknak változtatni a kamatot.

Mindezek mellett az amerikai árazást alapul véve a balloon konstrukció olcsóbb is, mivel a hitelező biztos lehet benne, hogy a hét év után a kamat teljes mértékben alkalmazkodik a piaci szinthez, míg a sima változó kamatozású hiteleknél ezt gátolhatja a szerződéses kamatplafon. Utóbbi persze egyben hátrány is, itt ugyanis semmi nem védi meg az adóst egy esetleges, nem túl valószínű, extrém mértékű kamatemelkedéstől, nincs kamatplafon, a piaci tényezők teljes mértékben beárazódhatnak a refinanszírozásnál.

A sötét oldalon kell említeni azt is, hogy míg egy hagyományos változó kamatozású hitelnél nem éri hátrányos megkülönböztetés azt az ügyfelet, akinek az első 7 év alatt leromlott a hitelbesorolása (a szerződés a bankot is köti), addig a balloon hitelnél a pénzintézet ugyan a legtöbb esetben vállalja, hogy refinanszíroz, ezt azonban az aktuális piaci kondíciók mellett teszi, beleértve az ügyfél kockázati besorolásának mérlegelését is. (A szerződések többsége kimondja, hogy a hitelnyújtónak nincs refinanszírozási kötelezettsége, amennyiben az adós az elmúlt 12 hónap során akár egyszer is fizetési késedelembe esett.)

Ha nem jön össze a refinanszírozás: amire figyelni kell!

Természetes, hogy ha nem refinanszíroz az adósnak a hitelnyújtó bank vagy más pénzintézet és így nem tudja egy összegben visszafizetni a tartozását, akkor az ingatlan értékesítéséből lehet csak kiegyenlíteni a számlát. Ez persze a gyakorlatban szinte sosem fordul elő, hiszen a bankoknak is érdekükben áll hitelezni, így szükség esetén rendkívül kreatív refinanszírozási javaslatokkal állhatnak elő...

Mindent összevéve a balloon típusú konstrukciótól általában óva intenek a szakértők, mivel a legtöbb adósnak nincs elég pénzügyi fegyelme ahhoz, hogy a futamidő alatt felhalmozzák a megfelelő mennyiségű pénzt, az olcsó refinanszírozásban bízni pedig egyértelműen túl kockázatos. Az árazási előny önmagában nem kompenzál ezért a kockázatért, így csak azoknak lehet érdemes ezt a fajta hitelt választani, akik az egy összegű törlesztésig jelentős bevételre számítanak (örökségből, perből vagy bármiből, amivel lehet számolni).